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お金借りたいの審査通らないで知っておきたいワード

銀行

銀行

銀行(ぎんこう、)とは、概ね、預金の受入れと資金の貸出し(融資)を併せて行う業者として、各国において「銀行」として規制に服する金融機関を指すが、その範囲は国によって大きく異なる。

為替取引を行うことができ、銀行券の発行を行うこともある。広義には、中央銀行、特殊銀行などの政策金融機関、預貯金取扱金融機関などの総称である。
日本の法令上、銀行とは、銀行法上の銀行(普通銀行)を意味し、外国銀行支店を含むときと含まないときがある。また、長期信用銀行は長期信用銀行法以外の法律の適用においては銀行とみなされる。日本銀行や特殊銀行、協同組織金融機関および株式会社商工組合中央金庫は含まない。普通銀行も長期信用銀行も、会社法に基づいて設立される株式会社形態である。
他方、米国においては、「銀行」(bank)には、国法銀行(national bank)と州法銀行(state bank)があり、それぞれ連邦および各州の銀行法に基づき設立される営利目的の法人(body corporate)である。連邦準備銀行、貯蓄貸付組合(saving and loan association)や信用組合(credit union)、産業融資会社(industrial loan company)などとは区別されるが、広義にはこれらを含む。
「金融仲介」「信用創造」「決済機能」の3つを総称して銀行の3大機能という。これらの機能は銀行の主要業務である「預金」「融資」「為替」および銀行の信用によって実現されている。3大機能において、「金融仲介」と「信用創造」は各銀行が常に単独で行える業務である。ただし「決済機能」は、複数銀行間の決済が手形交換所というラウンドテーブルで機能しており、かつてその処理が煩雑を極めたことから現代とみに合理化し、国際決済は寡占産業となった。
銀行の業務目的は、第一義的には、市場経済の根幹である通貨の発行である。ここにいう通貨は、中央銀行の発行する銀行券などの現金通貨に限らない。貨幣機能説によれば、通貨は通貨としての機能を果たすがゆえに通貨であり、交換手段であると同時に価値保蔵手段であり、価値尺度であるという機能をもつ。銀行の受け入れる預金は、まさにこうした通貨としての機能を果たすがゆえに経済社会において重要な預金通貨として流通している。
預金通貨は銀行の負債であるので、預金通貨の価値の安定のためには、銀行の資産が安定的な価値を有するものでなければならない。このため、金融庁をはじめとする銀行監督当局は、定期検査を通じて、銀行の資産は安全かという点をチェックする。また、銀行監督当局は風評被害が起きないよう監督している。
銀行業務を行うにあたっては、信用が重要な位置をしめる。そのため、経営が悪くなっても活動を続けることが出来る他の産業とは根本的に異なり、経営が悪くなれば信用がなくなり、取り付け騒ぎに発展して破綻したり、批判を受けながら政府の救済を受けたりする。それ自体は預金保険制度、健全性規制、ベイルイン(株主・債権者負担)といった諸制度により防がれる。
銀行業務の技術的側面は銀行のオンラインシステムで成り立っている現状がある。
アメリカ合衆国や中華人民共和国、日本では銀行と証券会社との兼業を認めない。このような政策を「銀証分離」という。アメリカでは1929年の世界恐慌をきっかけにグラス・スティーガル法が制定されてから銀行による証券業務が制限されている。同法制定の背景には、①銀行が証券業務も行っていたことが大恐慌の一因となった、②預金者の資金を運用している銀行による証券業務を制限することによって、預金者の保護を徹底する必要がある、③貸出業務と証券業務とは利益が相反する傾向がある、という見方があった。しかし第二次世界大戦後は銀行と証券会社が一体となったユニバーサル・バンクを主流とする欧州各国でブレトンウッズ協定に対する不満が鬱積していった。彼らはユーロカレンシーを利用した銀行間取引を活発化させ、機関投資家と共にユーロ債市場を拡充した。その結果、日米欧三極同時並行で銀証分離が緩められていった。
銀証分離は独占を禁止する目的もあるが、同様の観点から銀行業と商業の分離(銀商分離)を行う国もある。米国では投資銀行を除いて銀行業から商業への参入も商業から銀行業への参入もどちらも認められない(ノーウェイ規制)。欧米の企業統治は政策で機関投資家に委ねられている。日本では、商業から銀行業への参入は非金融事業会社による銀行子会社の保有という形で認められているが、銀行業から商業への参入(銀行やそのグループ企業による非金融事業)は持株会社としてのベンチャーキャピタルに限られる(ワンウェイ規制)。欧州では、自己資本に応じた投資制限の範囲内であれば、相互に参入が認められる(ツーウェイ規制)。ソシエテ・ジェネラルのような欧州銀行同盟の代表格やベルギー総合会社を例とする伝統である。
アメリカでは現在グラム・リーチ・ブライリー法によって役員兼任が許容されるなど、銀証分離は極度に緩和されている。この制度は、モーゲージによる信用創造をMBS販売で下支えするビジネスモデルを許したので、世界金融危機を招来した。
そこで2011年にグラス・スティーガル法の再導入法案が両院に提出された。翌年7月4日フィナンシャル・タイムズが分離を主張した。社説の背景は多様である。2012年5月10日に発表されたJPモルガンの20億ドルにのぼる損失、バークレイズのLIBOR金利操作、米上院調査会が2012年7月16日に報告したHSBC・ワコビア・シティバンク・リッグス銀行の資金洗浄、そしてロスチャイルドのリストラ方針が銀証分離と考えられていること。法案の採決はウォールストリートの投資家に阻まれている。
2018年3月29日、公正取引委員会は、ドイツ銀行とメリルリンチが米ドル建て国際機関債の売買について受注調整したと認定、その行為が不当な取引制限にあたると発表した。国際機関債はユーロ債が普通である。銀証分離緩和を主導し、また利用してきた、ユーロ市場の独占資本に綻びが見えてきた。公取委が復権するかどうかも注目される。
日本においては1948年、アメリカ対日協議会が発足して財閥解体の調整に乗り出し、また旧証券取引法が制定された。同法65条において銀行(預貯金取扱金融機関)が金融商品取引行為を業として行うことは、投資目的や信託契約に基づく場合などを除いて禁止されていた。禁止規定は公共債に適用されないが、公共債を対象として銀行の営みうる業務範囲は旧銀行法で明文規定がなかった。それで公社債をメガバンクが窓口となって外債として発行した。これがユーロダラーとの接点となる。外債だけでは公社債の資金需要をまかないきれないので、昭和30年代は投資信託に保有させる作戦がとられた。1955年、大蔵省は証券19社に対して次のような資金調達を認めた。顧客に売った金融債を引き渡さずに有償で借用し(運用預かり)、これを担保として銀行などから資金を借り入れる行為である。インターバンク短期金融市場からの借り入れは利子のかさむ原因となった。この行為は1998年7月現在禁止されている。強引な大衆貯蓄の動員は証券不況を引き起こした。日本共同証券の設立過程で、銀行は証券業界へ人材を進出させるなどして事実的に支配した。旧財閥系の銀行がオーバーローンで生保と事業法人を系列化した(法人資本主義)。
日銀が特融に奔走していたころ、ニューヨーク州は陥落間近であった。1960年代初め、ニューヨーク州議会は公社債発行の根拠となる精神規定を採択した。州の住宅金融機関などは公共インフラのために公社債を発行しまくった。州の負債は十年で三倍となり、総額150億ドル以上となった。州の長期負債の2/3以上が州の全信用によっては保証されない人道債(Moral Obligation Bond)であり、その残高は全米で発行された無保証債券残高の1/4を占めた。
株式の持ち合いが日本証券市場の拡大を妨げたので、グローバルな成長をとげた機関投資家が政治的圧力をかけてきた(日米円・ドル委員会)。1985年、住友銀行が買収したゴッタルト銀行(Gotthard-Bank)が、イトマン発行外債の主幹事をやるということで銀証分離は形骸化しだした。日英金融協議がそれに追い討ちをかけた。1990年12月には、銀行と信託、保険の相互参入を認める法案が可決された。そして1993年4月の金融制度改革関連法施行に伴い、銀行・信託・証券の相互参入が認められたことから実質的に銀証分離が撤廃された。さらに金融ビッグバンにより銀行等の投資信託の窓口販売の導入(1998年12月から解禁)が導入されるなどして、現在は登録金融機関ならば一定の証券業務を営めるようになっている。
英語のバンク(bank)という語はイタリア語の”banco”(机、ベンチ)に由来する。これはフィレンツェの銀行家たちによってルネサンスの時代に使われた言葉で、彼らは緑色の布で覆われた机の上で取引を行うのを常としていた。明治時代にバンク(bank)を銀行と訳したのは、中国語に依拠している。香港上海銀行(豐銀行、1865年設立)などが創業当初から中国語名に銀行を使用している。行は漢語で店を意味し、また金ではなく銀であるのは当時東アジアでは銀が共通の価値として通用していたためである(銀貨を参照)。日本では「金行」とする案もあり、一説によれば語呂が良いから銀行とされたという。
金融機能の起源としては両替商が古くからあり、フェニキア人による両替商が知られていた。古くはハムラビ法典には商人の貸借についての規定が詳細に記述されており、また哲学者タレスのオリーブ搾油機の逸話などで知られるように、古代から高度な金融取引・契約はいくつも存在していたと考えられるが、一方で貨幣の取り扱いや貸借には宗教上の禁忌が存在している社会があり、例えばユダヤ教の神殿では神殿貨幣が使用され、信者は礼拝のさいにローマ皇帝の刻印がされた貨幣を神殿貨幣に両替し献納しなければならなかった。ユダヤ・キリスト・イスラム教では原則として利息を取る貸付は禁止されていたので、融資や貸借は原則として無利子(売掛・買掛)であった。これらの社会においては交易上の利益は認められていたので実質上の利子は中間マージンに含まれていた。両替商が貨幣の両替において金額の数%で得る利益は手数料であった。
貸付・投資機能が高度に発達したのは中世イタリア、ヴェネツィア、ジェノヴァ、フィレンツェにおいてである。遠隔地交易が発達し、信用による売掛・買掛売買が発達し、有力商人が小口商人や船乗りの決済を代行することから荷為替あるいは小口融資が行われるようになった。中世イタリアのジェノバ共和国の議会は、国債の元利支払のための税収を、投資家の組成するシンジケート(Compera)に預けた。1164年には11人の投資家によって11年を期間としたシンジケートが設定されていた。このシンジケートを母体に設立されたサン・ジョルジョ銀行はヨーロッパ最古の銀行とされている。ヴェネツィア共和国の議会は1262年、既存の債務を一つの基金に整理し、債務支払いのために特定の物品税を担保に年5%の金利を支払う事を約束したが、これは出資証券の形態を取り登記簿の所有名義を書き換える事で出資証券の売買が可能なものであった。中世イタリアの都市国家ではそれぞれの都市の基金、すなわち本来の意味でのファンドが、債務支払の担保にあてられた税を管理した。
13世紀頃の北イタリアではキリスト教徒が消費者金融から一斉に撤退し始めるがその理由ははっきりしない。15世紀にはユダヤ教のユダヤ人金融が隆盛を極めた。しかし15世紀後半には次第に衰退した。ユダヤ人が貧民に高利貸付をして苦しめているとフランチェスコ会の修道士が説教したので、都市国家ペルージャは最初の公益質屋( monte di piet)を作り低利で貸付を始めた。それまで徴利禁止論を標榜していたキリスト教会は、第5ラテラン公会議で言い逃れをした。すなわちモンテの利子は正当であり、禁じられた徴利にあたらないとしたのである。
北イタリアからバルト海にかけ、商人の経済活動が高度化してゆくなかで次第に金融に特化する商人が登場しはじめる。商業銀行と商社は業態的につながりが深いといわれている。シティ・オブ・ロンドンにはマーチャント・バンクの伝統があり、これは交易商人たちが次第に金融に特化していったものである。日本の総合商社はマーチャントバンクに大変類似しているとも言われる。現在のような形態の銀行が誕生したのは、中世末期のイギリスにおいてである。
日本でも江戸時代には両替商があり、また大商人による大名貸しなど融資業や決済代行業務を請け負った。初の商業銀行は、明治維新後に誕生した第一国立銀行(第一勧業銀行を経て、現在のみずほ銀行)となっている。

金融機関

金融機関

金融機関(きんゆうきかん)とは、金融取引に関する業務を営む組織のこと。

狭義には預貯金取扱金融機関のみを指すが、広義には保険会社や証券会社、ノンバンクも含む。
金融の本質は、資金を余剰している先から集め、不足している先に融通するところにある。 この事業の性質上、公共性が極めて高いことから、この事業を行うものに対しては、各国とも行政運営上、この事業の資金調達ならびに営業(個人、法人および事業性個人に対するものも含めて)に対して、免許制ないし認可制・登録制などの規制を行うことがほとんどである。この、行政によって認可・許可・登録などをなされた法人を、狭義の金融機関と定義することができる。
この業態でよく見られる例としては、銀行や信用金庫などが預金という形式で集めて融資を行ったり保険会社が保険料という形式で集めて融資を行うという間接金融形式、証券会社が事業法人が株式や社債を発行する直接金融の仲介を行う形式などを挙げることができる。
これらの金融機関は、金融市場において、立場はさまざまであるが、重要なプレーヤーとして機能する。
「金融機関」の具体的な範囲は必ずしも明確ではない。例えば、法令上は、さまざまな法令において当該法令の目的に応じて定義がなされているが、下記のうち「預貯金取扱金融機関」以外は含まれないことが多い。もっとも、ここでは広く金融機関と呼ばれることのあり得る組織を法令上の分類に従って列挙する。
日本銀行 – 日本銀行法に基づく日本の中央銀行。
銀行 – 普通銀行とも。 銀行法により、免許を受けて銀行業を営む株式会社。株式会社ゆうちょ銀行や、政策金融機関である株式会社日本政策投資銀行なども含む。
外国銀行支店 – 銀行法上、銀行とみなされる。
長期信用銀行 – 銀行法上の銀行ではないが、他の法令においては銀行とみなされる。現在は存在しない。
協同組織金融機関 – 営利法人たる株式会社であることを要する銀行とは異なり、非営利法人である。
農林中央金庫 – 後述の農協や漁協の信用部門の系統中央機関。
信用協同組合 – 「信用組合」とも通称される。主に小企業、零細企業や勤労者のために預金の受入れや融資を行う。信用金庫に比べて、組織形態はより小規模で、組織基盤は地域(同一地域の企業者、住民)、職域(同一勤務先の従業員)、業域(医師、青果商など特定の業種の企業者)により、銀行の融資対象となりにくい規模の事業者金融や、業域、職域内の互助金融など、事業において互助的色彩が強い。系統中央機関は、全国信用協同組合連合会が相当する。
協同組合連合会 – 会員の預金又は定期積金の受入れの事業を行うものは協同組織金融機関に含まれる。
信用金庫 – 主に中小企業者、地域勤労者のために預金の受入れや融資を行う。元々は中位から上位の信用協同組合が移行した業態であり、組織や営業の規模において、信用協同組合の上位に位置する。
信金中央金庫 – 前記の信用金庫の系統中央機関
労働金庫 – 主に会員である労働組合や消費生活協同組合、また一般勤労者から預金を受入れ、会員の組織運営、事業活動や一般勤労者の消費、生活安定に対し低利融資を行う。勤労者は個人としても会員となって融資を受けられるが、会員である労働組合や生活協同組合に加入していれば、その構成員として利用する。
労働金庫連合会
農業協同組合(農協、JA) – 組合員の貯金又は定期積金の受入れを行うものは、協同組織金融機関に含まれる。
農業協同組合連合会 – 組合員(その農業協同組合連合会を直接又は間接に構成する者)の貯金又は定期積金の受入れを行うものは、協同組織金融機関に含まれる。
漁業協同組合(漁協、JF) – 組合員の貯金又は定期積金の受入れを行うものは、協同組織金融機関に含まれる。農協が農民を対象とするのに対し、こちらは漁民を対象とする。ほぼ農協と同様の事業形態であるが、信用事業としては、農協全体に比べ小規模である。
漁業協同組合連合会 – 所属員の貯金又は定期積金の受入れを行うものは、協同組織金融機関に含まれる。
水産加工業協同組合 – 組合員の貯金又は定期積金の受入れを行うものは、協同組織金融機関に含まれる。
水産加工業協同組合連合会 – 所属員の貯金又は定期積金の受入れを行うものは、協同組織金融機関に含まれる。
株式会社商工組合中央金庫 – 特別法に基づく特殊会社の政策金融機関。かつては協同組織金融機関であったが、民営化により株式会社形態となった。
保険会社 – 保険法に基づいて免許を受けて保険業を営む株式会社または相互会社。集めた保険料は株式や債券などの証券投資や貸付け等で運用を行う。
生命保険会社 – 保険会社のうち生命保険業免許を受けた者をいう。
損害保険会社 – 保険会社のうち損害保険業免許を受けた者をいう。
少額短期保険業者 – 一定事業規模の範囲内において少額・短期の保険の引受けのみを行う事業。
共済 – 損害保険・生命保険に類似した小規模な補償制度。
証券金融会社
抵当証券会社 – 不動産担保を証券化した抵当証券を一般投資家に販売する会社。
無尽会社 – 各人が小口の出資を行い、必要とする人が抽選や落札で融通を受ける相互扶助的な無尽を行う事業者。物品無尽と金銭無尽とがあるが現存する唯一の無尽会社(日本住宅無尽、三菱UFJ銀行系)は金銭無尽。大部分は相互銀行(現在の第二地方銀行)に転換。
質屋 – 質屋営業法に基づき免許を受けて質屋営業を営む者をいう。
短資業者 – 「主としてコール資金の貸付け又はその貸借の媒介を業として行う者で金融庁長官の指定するもの」。銀行や信用金庫など金融機関相互間(インターバンク)で、短期(翌日から1ヶ月程度)の貸付けあるいは借入れ(コール資金)を行う際の仲介役を行う業者。
貸金業法により規制される。
消費者金融 – 「サラ金」とも俗称され、消費者を対象に、高金利で融資を行う。
信販会社 – 個人を対象に分割払いや後払いの仲介(クレジットカード、個品割賦購入斡旋)をする。融資(キャッシング)や、事業者対象のリース業務も行っている。
住宅金融専門会社 – 個人を対象に住宅ローンを取り扱う。
商工ローン – 主に零細事業者を対象に、高金利で融資を行う。
リース会社 – おもに事業者や法人を対象に、高額な機械設備(小はパソコンなどの情報機器や家具などの什器から大は船舶、飛行機まで)を購入して一定期間貸し出すという手法で、導入を容易にする。会社によっては融資業務も行っている。
通称、政府系金融機関ともいう。銀行などの民間金融機関では融資しにくい分野に長期資金を融資するのが本来の目的。前述の株式会社日本政策投資銀行および株式会社商工組合中央金庫のほか以下のものがある。
日本では、1990年上半期ごろまで銀行、信用金庫、信用組合は単体でポスターや新聞などのいわゆるスチル媒体以外はコマーシャル活動をすることができなかった(統括団体のCMは放送媒体でも行われた。代表的なものに1983年の銀行法改正による土曜日休業告知CMなどがある)が、1990年下半期ごろからラジオに限定して放送媒体でのコマーシャルを部分解禁した。ラジオの場合は特に規制をかけなかったことから一部の番組で銀行などが冠スポンサーとして番組を提供した事例も一部あった。
1991年1月からテレビでのコマーシャルも解禁された。スタートした当初は定時番組の提供クレジットを入れない(パーティシペーション扱い)、放送時間も一定基準の時間枠しか放送できないなどの規制があったため、主としてスポットコマーシャルでの活動が多かったが、その後規制が緩和され現在は他の企業と同じように提供クレジットを出すことも可能になった。解禁以前には、系列クレジットカードを使って「○○(=銀行名)カード、お申し込みは銀行へ」の形で間接的にコマーシャルを流す方法であった。

住宅ローン

住宅ローン

住宅ローン(じゅうたくローン、”housing loan”、”mortgage”)は、「本人及びその家族」または「本人の家族」が居住するための住宅及びそれに付随する土地(一戸建て、マンション)を購入、新築、増築、改築、既存住宅ローンの借り換えなどを行うために金融機関から受ける融資のことである。

日本では徐々に上昇した物価および地価により、現在の持家購入費用は、立地・延べ床面積・新築か中古かなど条件が異なるが数百万~億円単位と、国民の平均年収を大幅に超えるものが普通である。
住宅ローンはその購入資金を対象に融資を行う商品であり、金利は低く抑えられ、返済期間の多くは35年までと長いのが特徴である。返済期間を長期とすることで毎月の返済額を低減し、30歳前後のサラリーマン世帯において定年退職時まで月収の範囲内で返済を続けて行くことで、高額な持家の取得が容易となった。
住宅ローンを取り扱う会社としては、普通銀行・信託銀行・信用金庫・JAバンク・労働金庫など民間の預金取扱金融機関が主流である(ゆうちょ銀行では現状取り扱いが行われていない)。その他、長期資金の運用手段として国内資本の生命保険会社(日本生命保険など)や、ジャックスなど信販会社、住信ローン&ファイナンスなど不動産担保融資に特化したノンバンク、現存する住宅金融専門会社である協同住宅ローンなど銀行以外でも取り扱われている(以上、総称して「取扱会社」とする)。
2001年には、米国で先行していた住宅ローン債権をMBSで証券化し、機関投資家へ売却することで融資資金を調達する新しい形態のモーゲージローン専業会社として、ソフトバンクファイナンス(当時)により「グッド住宅ローン(現:SBIモーゲージ)」が創業。2003年に住宅金融支援機構が同様のスキームで円滑な資金供給を行う「証券化支援事業(フラット35)」が登場し、それの取扱いに特化したモーゲージローン専業会社が複数設立されている(積水ハウス系の日本住宅ローンなど)。また、既存の預金取扱金融機関においても、従来の住宅金融公庫融資の後継として、自前の住宅ローンと並行して取り扱っている場合も多い。
なお、「フラット35」「フラット50」を利用した住宅購入資金の融資については、フラット35を併せて参照のこと。
住宅ローンの貸出条件としては、融資を受ける借り手(債務者)本人に安定した収入(給与、事業所得など)があり、銀行等が指定した信用保証会社が貸し手に対して連帯保証を承諾し、債務保証委託契約を締結させる事を最低限の条件としている事が一般的である(但し、福利厚生での融資や住宅金融支援機構、ネット銀行などの融資では保証会社を使わない場合もある)。保証会社を伴わずに銀行が直接融資する住宅ローンは特にプロパーローンと言われる。
取扱会社によって、貸出金額・年齢・年収・勤続年数・頭金・団体信用生命保険加入などの制約・条件を個別に設けている。申込の目安はパンフレットや商品説明書等で公表されているが、細部の審査基準は他のローンやクレジットカードと同じく内規事項であり非公表である。住宅ローンの対象となる購入不動産の登記には取扱金融機関・住宅金融支援機構あるいは保証会社を第一順位とする抵当権設定登記がされる。
銀行等で申し込みを行った場合、信用保証会社あるいは取扱金融機関が債務者個人の信用と購入予定住宅の担保評価額など融資に関する審査を主体的に行うため、年収などの条件や、信用情報上のクレジットヒストリー(他社債務残高や延滞等)に問題が有った場合は謝絶(否決)される場合もある。保証委託契約が伴うローンでは保証会社の審査基準を満たした場合に銀行等へ連帯保証を受諾する旨を回答するため、銀行側の仮審査が可決となった場合でも保証会社側の審査結果が優先される。
住宅購入に際して融資を受ける場合は、審査可決後、物件の一般的に引き渡し時に金銭消費貸借契約書を金融機関と交わし、融資金を返済口座への振込で受け取り、即座にその資金を事前に指定した売主の銀行口座へ振り込む。
完済するまで取扱会社が定めた期間(半年毎など)金利が変動(連動)する変動金利型と、貸出時の金利が完済時まで固定される全期間固定金利型、貸出から一定期間(2年-10年間など)のみ当初の固定金利となり、期間経過後はその時点での固定あるいは変動金利に変更される固定期間選択型や固定金利特約型などがある。
取扱会社によってはその他の金利ルールや、総融資額の内訳で契約を分割し(例:2000万円と1000万円)固定と変動のタイプや返済期間を組み合わせる(ミックスする)ことが可能な住宅ローン商品も存在する。
償還期間が長期にわたるため、一般的に利用される元利均等返済の場合、返済初期の利息負担が大きくなっている。そのため、資金に余裕がある場合には、増額返済して元金を減らすこと(繰上返済)で利息負担を軽減することができる。
住宅ローンの場合には「所定の保証会社」の保証が求められる場合が多い。万一返済できなくなった場合には、保証会社が借入れした本人に代わって金融機関に残りの債務を全額返済してくれる、という仕組みであり、金融機関にとっては、個人から返済をしてもらうよりも迅速に債権を回収することが可能となる。また、保証会社に保証をしてもらうためには、保証料が別途必要となる。保証料は、一括で前払いする場合と、金利に保証料率を上乗せして償還していく方法がある。金融機関によっては、審査により人によって保証料(または率)が異なる場合があるので注意が必要である。
住宅ローンの借入可能額(融資額)は、金融機関ごとの審査によって決定される。しかし、住宅購入の検討時には、いくらぐらいの物件が購入できるか予算を想定する必要があるため、年収倍率という指標が試算に使われることが多い。年収倍率とは、「自身の年収の何倍までの借入が可能か?」という指標で、借入可能額÷年収で求められる。
住宅金融支援機構のフラット35利用者2011年調査データでは、新築マンション購入者の平均年収倍率が5.9倍、注文住宅で5.2倍、建売住宅で6.1倍となっていて、6倍前後が目安といわれている。
このほか、年間の返済総額(元金+利息)が年収に占める割合を表す「返済比率」も使われる。返済比率はおおむね25%~35%が上限とされる。
失職などでローンの返済が長期間滞った場合や自己破産を申請した場合、借り手の連帯保証人である信用保証会社は貸し手である銀行等の求めに応じて代位弁済を行い、抵当権を行使して権利移転を行い、立ち退きを求める場合が多い。しかしながら、この時点では売却は行われていないため、保証会社が不動産業者へ売却した金額が残債務に満たなかった場合、ノンリコースローンでは無い限り、その差額の返済を保証会社に対して行わなければならない。このような場合では借り手が多大な不利益を被るため、返済が困難になった場合は早期に貸し手と相談し、任意売却などの検討を行うべきである。なお、団体信用生命保険が付帯されている場合で不慮の死亡または高度障害となった場合は、そこから支払われる保険金で全額弁済となるため、遺族への負担は生じない。
近年では2008年の世界金融危機発生以来、失業率が上昇したことでやむなく自宅を手放ざるを得なくなった者が発生することになったが、2009年の鳩山由紀夫内閣で就任した亀井静香金融・郵政改革担当相の肝煎りで同年12月に施行した「中小企業金融円滑化法(所謂モラトリアム法)」において、個人の住宅ローン債権の返済期間の延長による月々の返済金の減額など、貸し手に対して要請があれば応じるように盛り込ませている。
二重ローン問題対策として、2011年の東日本大震災の影響により返済が困難になった被災者を対象とした「個人債務者の私的整理に関するガイドライン」(被災ローン減免制度)が同年8月22日より運用開始されている。また、恒久措置版として2015年9月2日以降に発生した災害救助法の適用を受けた自然災害を対象とした「自然災害による被災者の債務整理に関するガイドライン」が運用開始されている。ガイドラインによって、当該自然災害の影響により債務の返済が困難になった個人が、一定の財産を手元に残したうえで債務の減免を受けることが可能となり、信用情報機関に債務整理の情報(いわゆる「ブラックリスト」)が登録されないこととなっている。
住宅ローンは基本的に物件が竣工済みとなる引き渡し時に融資実行されるものであり、未竣工の新築一戸建て住宅(注文住宅、いわゆる上物)や土台となる土地・建築条件付土地を購入する場合は、建主・売主であるハウスメーカーや不動産会社に対して、注文・購入代金の一部を「土地購入費用」「着工金」「中間金」などの名目で竣工までに先払いする必要がある。また、フラット35を利用する場合は融資実行日が決められており(月間10日間程度)、引渡し日が融資実行日よりも先になる場合は売主に購入代金と諸費用の支払が必要となる。このような住宅ローン実行前に必要となる購入代金について、住宅ローンの融資実行(本審査)が確定されていることを条件に、銀行や提携のノンバンクが「つなぎ資金」として必要費用を短期間融資するものである。つなぎローンの返済は、住宅ローンやフラット35の融資金から充当し一括返済となる。なお、つなぎローンの利用にあたっては契約時の印紙税や利息が別途発生する。
住宅ローンを返済中で有る者が、利息の低減や返済期間の延長などを狙いに、有利な条件の住宅ローンへ組み直しを図る形態の住宅ローンである。申込時の担保価値を基に貸付可能額を審査するケースが多く、審査結果によっては全額の借り換えが出来ない場合もある。
住宅ローンを返済している現居住地を転居により売却し、その売却金額が住宅ローン残債に満たなかった(不足した)場合、その不足金額と新居の購入資金を合算した金額(現居住地の当初の融資額までの範囲内としている場合が多い)で住宅ローンを組む事で、住宅ローンの一本化と返済期間の延長を図る事が可能な住宅ローンである。
住宅購入時およびローン借入時に発生する、購入価格以外の「諸費用」である不動産取得税などの税金・保証会社へ支払う保証料・登記費用(抵当権設定費用)・新築マンション購入時の修繕積立金・中古住宅購入時の仲介手数料などを融資する商品。基本的に住宅ローンでは諸費用については融資の対象外としており、自己資金で賄うか諸費用ローンを使う事になる。また諸費用ローンが存在しない金融機関もある。取扱金融機関によって住宅ローンとセットにした有担保型と無担保型があり、金利は住宅ローンよりも高く設定される。一般的に住宅ローンとセットで契約する形態となっており単独での申込はできない。
なお、購入価格に含めることができるリフォーム費用については一般的に住宅ローンの対象となるが、住宅購入後にリフォームを行う場合はリフォームローンの範疇となる。
主居住地とはしない、長期の単身赴任時など遠隔地の住宅や別荘としての不動産購入用途の住宅ローンである。貸付金利が若干高めに設定されているケースが多い。なお、余暇用途のリゾートマンションについては対象外となり、リゾート会員権の購入資金を対象としたリゾートローンやフリーローンの範疇に含まれる金融機関もある。ちなみに、フラット35においてはセカンドハウスの購入に際しても利用可能である。
アパートや投資用マンションなど集合住宅一棟あるいは居室(区分所有権)を大家が購入する用途の(商業用)不動産ローンであり、入居者からの家賃収入を主な返済原資とし、完済後は大家の収益に繋がるものである(→賃貸住宅)。貸出条件(貸出額上限、金利、融資掛目、返済年数、団体信用生命保険等)は対象物件や販売形態によって様々であり、審査も一般的な実需ローンよりは比較的厳格と言われている。販売会社との提携ローン方式となっている場合が多く、一部の金融機関では区分所有型ワンルームマンションに限定した住宅ローン商品も提供されている。
ホームエクィティローンは、自宅の現評価額から担保に借りている住宅ローンの残債相当を引いた残存価値(ホームエクイティ)の範囲で貸付を行うローンの事である。後述の有担保型フリーローンと異なる点は、貸し手が認めた残存価値まで貸付が受けられる点である。抵当権は住宅ローンの次(第二位)以下に設定する。
現在も存在する公的機関による住宅資金融資制度として、住宅金融支援機構による災害時の修繕費用や、「つみたてくん」「住宅積立郵便貯金」の利用者など対象を限定した機構融資や、財形残高の最大10倍・所要額の8割までの範囲で融資が受けられる「財形持家個人融資制度」がある。また、沖縄振興開発金融公庫による沖縄公庫住宅資金融資(住宅金融公庫融資と同等の制度であるが、所得など制約が設定されている)もある。
かつては厚生年金被保険者を対象にした年金資金運用基金による「年金住宅融資」もあったが、行政改革により2005年をもって廃止され、債権は独立行政法人福祉医療機構が承継した。
日本の住宅ローンは100年以上の歴史がある。日清戦争が終わり経済が活況を呈してくると、一般の市民の間にも建物新築の機運が高まってきた。しかし、金融機関による住宅ローンなどの制度がない中では一般市民の住宅資金は金貸しと呼ばれる個人金融業者に頼るほかはなく、個人の住宅建設、不動産売買の弊害となっていた。法人組織による不動産金融事業の必要性から、安田財閥の創設者である安田善次郎は、一般市民のための不動産金融とその付帯事業のため、1896年(明治29年)に東京建物を設立した。1897年(明治30年)に掲載された東京日日新聞の紙面広告によると、返済期間は5年以上15年以内と定められており、これが日本の住宅ローンの原型と言われている。そのため、日本の住宅ローンは、銀行や公的機関ではなく不動産会社から発祥している。
給与所得者を対象とした近代的な住宅ローンとして、阪急電鉄の創始者である小林一三の発案で行ったものが知られている。前身の箕面有馬電気軌道を設立した小林は、鉄道沿線の付加価値を高めるため、本業以外に、百貨店、娯楽施設の設置など多角的経営に乗り出す。1907年(明治40年)、事前に安く仕入れた土地を、鉄道敷設によって地価を上げ、住宅地として分譲し、土地付き住宅の月賦販売を行った。土地を購入するのは資産家に限られていたが、中間層にも顧客の幅を広げることになった。
1970年代後半までは預金取扱金融機関では、現行と同一(低利・長期)の住宅ローンは殆ど開発・普及されずにいた。特に普通銀行では定期預金や国債など短期資金主体で運用しているため、融資に当たっては「流動性の原則」で金利上昇リスクがある長期融資そのものが不得意であることや、一般個人向けの融資商品として総合口座の当座貸越や無担保証書貸付は存在していたものの、個人向けのサービスは預金(貯蓄)業務が主体であった。また、銀行(リテール業務専業に近い相互銀行、信用金庫などは例外)が融資対象としていた個人は、企業の役職者や実業家、専門職、公務員などある程度の地位と安定収入がある者に限られていた。
そのため、借金を受けずに自己資金(貯蓄・財産)の範囲で購入できる物件とするか、親族らから資金援助・贈与を受けて購入するか、阪急電鉄の事例のように住宅の売主との間で私的に融資を受けて返済を行う手段しかなかった。
1970年代前半には銀行を母体に住宅ローンを提供するノンバンクとして「住宅金融専門会社」が設立されたものの、1980年代には金融システムの進展による資金調達の多様化や個人向け業務の拡大などにより、現在に通ずる預金取扱金融機関による住宅ローンが次第に拡充され、住専はバブル期には法人相手の投機性の高い不動産融資に傾斜して行く事になり、1996年に積み上がった巨額の不良債権処理問題(住専問題)を生み出すことになる。
前述の事情から民間金融機関による住宅ローンが未発達であったため、持家取得推進を図るため、1950年代に日本政府の特殊法人住宅金融公庫が設立され、公庫融資が普及することになった。住宅投資政策の一環や財政投融資による潤沢な資金調達環境により、25年超の長期間固定金利で民間金融機関よりも低い貸出金利であったこと等から、預金取扱金融機関での住宅ローンが当たり前のように普及した2001年においても総貸出残高の40%余りのシェアを握っていた。しかし、公庫融資は民業を圧迫するという批判が燻りながらもあった。
2001年に小泉政権が発足すると行政改革の推進により、2007年に独立行政法人住宅金融支援機構が発足・承継され、公庫融資は実質廃止されることになった。代替策として不動産担保証券を機関投資家に売却し民間の提携業者に住宅融資資金の供給を行う、フラット35の名称で知られる「証券化支援事業」が導入された。
アメリカでは、古くから住宅を持つことが貧困を抜け出した象徴として、(一般人にも手の届く)アメリカン・ドリームの実現の一つであると考えられており、政府も持ち家を後押しすべく、貯蓄貸付組合を支援する連邦住宅貸付銀行や、証券化を支援する連邦住宅抵当公庫、連邦住宅金融抵当公庫といった政府支援機関を設立し、全てのFDIC加盟の銀行は法令により住宅ローンを人種、出身国、宗教、性別、身体障碍、家族状況に関わらず貸し出すことを求められている(このため、返済能力を支払履歴から評価するクレジットスコアが普及している)。低所得者層へそれを行き渡らせるものとして将来的な不動産の値上がりを前提として、比較的高金利で住宅購入資金を融資する「サブプライム住宅ローン」が存在する。しかし、2006年頃から不動産の値上がりが鈍化し、返済が滞るケースが続出した。住宅ローン会社の経営が悪化していると言われ、アメリカ経済への影響が報じられている。→サブプライム住宅ローン危機を参照。
米国の住宅ローンはノンリコースローンであるとの主張がしばしばなされるが、これは不正確な表現であり、また州によっては事実に反する。アリゾナ州、カリフォルニア州などおよそ8つの州にはanti-deficiency law(不足金請求を禁止する法律)が存在し、債権者が担保物件を競売した後、代金が債権額に不足した場合、残額を債務者に請求することを厳しく制限するか、事実上困難にしている。この法律は、1930年代の大恐慌が数多くの債務者に過酷な結果をもたらしたため設けられたものである。それ以外の州では債権者は不足金判決を得ることにより、債務者に不足金の支払を求めることができるので、その他の財産を差し押さえるなどして満足を得ることも可能である。ただ、住宅ローンの支払を滞らせるような債務者は住宅以外に見るべき財産を持たないことが多いなどの事情により、事実上そのような手続がとられないことはある。

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